전세계약이 끝났음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면, 가장 실질적인 법적 대책은 바로 임차권등기명령입니다. 이 제도는 세입자가 이사를 하면서도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 보장해주는 중요한 법적 장치입니다. 이번 글에서는 2025년 기준으로 임차권등기명령 신청방법, 해지 방법, 필요 서류, 비용까지 꼼꼼하게 정리해드립니다.
임차권등기명령이란? – 보증금을 못 받았을 때 세입자의 생존 전략
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 연락이 닿지 않을 때, 세입자가 주택을 비우고 이사를 가더라도 기존 주소지에 대한 법적 권리를 유지할 수 있도록 해주는 법원의 명령입니다. 이 명령이 내려지면 주택의 등기부등본에는 ‘임차권등기’라는 표기가 남아, 세입자는 새 거주지로 이사를 하더라도 기존 주택에 대한 우선변제권과 대항력을 유지하게 됩니다. 이는 임대인의 협조 없이도 세입자 단독으로 신청할 수 있으며, 주택임대차보호법에 명시된 제도이므로 강력한 법적 효력을 갖습니다.
특히 전세사기 피해자, 임대인이 경매나 회생 절차에 들어간 경우, 연락이 두절된 상황 등에서 유용하게 활용되며, 보증금을 돌려받기 위한 법적 방패 역할을 톡톡히 해냅니다. 즉, 집을 비운다고 해서 권리가 사라지는 것을 막아주는 제도입니다.
임차권등기명령 신청방법 – 오프라인과 온라인 모두 가능
임차권등기명령 신청은 오프라인(법원 방문)과 온라인(전자소송 시스템) 두 가지 방식으로 가능합니다. 상황에 맞게 선택할 수 있으며, 요즘은 온라인 신청을 선호하는 세입자가 많아지고 있습니다.
| 오프라인 신청 절차 |
- 관할 지방법원의 등기과 민원실 방문
- 임차권등기명령 신청서 작성
- 주민등록등본, 임대차계약서 등 필수 서류 제출
- 인지세 및 송달료 현장 납부
- 법원의 심사 → 등기소 촉탁 → 등기 완료
| 온라인 신청 절차 |
- 전자소송 시스템 접속 (https://ecfs.scourt.go.kr)
- 공동인증서 로그인 → 사건 > 기타신청 → 임차권등기명령 선택
- 신청서 작성 및 서류 스캔본 첨부
- 전자결제로 송달료와 인지세 납부
- 접수 후 3~7일 내 법원의 결정 → 등기소 자동 촉탁
신청 후 등기 완료 여부는 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 해당 등기소에 직접 방문하여 확인할 수 있습니다. 등기가 완료되면 등기부등본상 임차권등기 항목이 표시됩니다.
임차권등기명령 필요서류 – 원본과 사본 모두 준비 필수
신청 과정에서 서류가 하나라도 누락되면 법원 접수 자체가 반려될 수 있기 때문에 철저한 사전 준비가 필요합니다. 다음은 2025년 기준, 반드시 제출해야 하는 서류 목록입니다.
| 제출 서류 | 제출 목적 및 유의사항 |
| 임차권등기명령 신청서 | 법원 공식 양식으로, 임차인 및 임대인의 인적사항, 주택 주소, 계약 정보 등 정확히 기재 |
| 임대차계약서 사본 | 계약기간과 보증금 확인용으로 제출 |
| 주민등록등본 | 전입신고 여부, 실제 거주 증명을 위해 필요 (주소 변경 이력 포함) |
| 확정일자 받은 계약서 | 우선변제권을 인정받기 위한 핵심 자료 |
| 임대차 종료 증빙자료 | 자동갱신 거절 통지문, 계약 만료일 도래, 문자, 내용증명 등으로 입증 |
| 보증금 미수령 증빙 | 통장 이체 내역 캡처, 임대인 계좌정보 및 입금 시도 내역 등 추가로 첨부 가능 |
사본만 제출할 경우 법원이 원본 제출을 요구할 수 있으므로, 원본과 사본을 모두 준비하는 것이 안전합니다. 서류의 정확성 여부는 심사 속도에도 영향을 미칩니다.
임차권등기명령 해지방법 – 등기 말소는 꼭 진행해야
보증금을 돌려받았다면, 임차권등기명령도 꼭 해지해야 합니다. 등기가 계속 남아 있는 경우, 향후 매매나 임대차 계약에서 해당 주택의 등기상 하자로 작용할 수 있기 때문입니다.
| 해지 절차 상세 안내 |
- 임차권등기말소 신청서 작성 – 부동산 소재지와 임차권 번호, 해지 사유 기재
- 보증금 수령 입증자료 첨부 – 이체 내역서, 임대인과의 합의서 등
- 등기소 방문 또는 인터넷등기소 이용하여 신청 접수
- 등록면허세 납부 – 지역별로 금액 상이(수천 원 수준)
이상적인 해지 방식은 임대인과 공동 신청이지만, 불가능할 경우 임차인 단독 신청도 허용됩니다. 단, 단독 신청 시에는 보증금을 실제로 받았다는 것을 강력하게 증명할 수 있는 자료가 필수입니다. 말소가 완료되면 등기부등본에서 임차권등기 항목이 사라집니다.
임차권등기명령 비용 – 직접 신청하면 약 1~2만 원 내외
임차권등기명령은 법률적으로 중요한 절차이지만 비용 부담이 크지 않아 직접 신청하기에 적합한 제도입니다. 2025년 기준으로 예상되는 항목별 비용은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 (2025년 기준) | 비고 |
| 인지세 | 1,000~3,000원 | 보증금 액수에 따라 차등 적용 |
| 송달료 | 6,400원 × 당사자 수 | 임대인 1인 기준 |
| 등록면허세 | 5,000~10,000원 내외 | 지역별 차이 존재 |
| 총합 | 약 1~2만 원 | 직접 신청 기준 비용 |
법무사 또는 변호사 대행을 이용할 경우 수수료가 5만 원~10만 원 이상 발생할 수 있습니다. 신청서만 정확히 작성할 수 있다면, 본인이 직접 신청하는 것이 훨씬 경제적이며 효율적입니다.
2025년에도 유효한 세입자의 보호 장치, 임차권등기명령
임차권등기명령은 세입자가 자신의 보증금을 안전하게 보호할 수 있도록 만들어진 법적 절차입니다. 계약 종료 후 보증금을 제때 받지 못해 이사를 망설이는 경우, 이 제도를 활용하면 이사와 권리 보호를 동시에 진행할 수 있습니다.
온라인과 오프라인 모두 신청 가능하며, 준비서류도 복잡하지 않아 스스로 진행할 수 있는 현실적인 법적 수단입니다. 특히, 2025년에도 이 제도는 주택임대차보호법에 따라 여전히 유효하며, 임차인을 위한 핵심 보호장치로 적극적으로 활용될 수 있습니다.